創業經驗談:實體店面的遴選與評估

作者介紹:

本文作者是關登元先生(小關),所謂的「7年級草莓族」世代。2007年與國中同學以一臺餐車創業,立志成立素食連鎖企業「得來素」,矢志讓臺灣的素食環境更方便、健全,目前全臺已有18家分店。個人於2014年出版人生第一本著作《尋找素食連鎖業的300壯士》,述說自己多年的創業故事與過程。

創業的成功機率雖然很低,但總有一些成功的關鍵要素,也有一些商業邏輯可依循。但成功要素其實有很多,所以會難以琢磨,最重要的還是策略上面的運用。

創業可預估的外在因素,其實可以透過做功課來克服,但這幾年無論自己創業或者協助創業其實內部威脅往往大於外部威脅,因為沒有正確的態度與觀念就無法因應外在環境的變因去做調整,所以自己心態面與技術面的精進是不可或缺的成長要素。

今天想談談在實體店面遴選上要做的功課分享給大家。以實體店面的開設來說,有兩個方向:

  1. 先選業態,再選商圈。
  2. 先選商圈,再選業態。
     

@先選業態再選商圈

實體店面的創業項目中,通常我們都會先選定一個業態做切入,無論想要開早餐店、午晚餐店、咖啡店、餐廳、拉麵店或甜點店都好,一開始一定有一個想法自己要開什麼店,然後開始發想與規劃。

但自己碰過一個案例,通常想要開店的人會在自己的家附近來選擇商圈與地點,這當中會有一個盲點就是「你家附近不一定有適合所選業態的商圈與客群」,這就有點像製造端思維,當我做出了產品才透過業務的方式去找客群,這樣也是一個方式。另一個方式是「行銷端思維」。

行銷端思維偏向就現有的需求與市場先做調查與試驗,確立目標族群與市場後在做開發與製造的動作,這樣可以有效減少開發產品的成本與風險。

@先選商圈再選業態

如果在自己的家附近開店,那要先觀察自己家附近的人口結構是如何?一般來說先瞭解哪些地區有哪些人口,年齡層與職業(可以去各地戶政是護所調資料),這可以讓你簡單的了解當地的人口結構(目標客群)跟你要創業的項目是否有符合,因為當潛在客群不是你的TA,那經營起來就會很辛苦。

另一個評估點會是你的業態的價格定位,這跟消費力道會有關係,越高單價所需的消費力道要越高,但這部分怎麼調查?一般來說消費力道與當地的房地產價格狀況一定有關係,越精華的地段相對消費力道一定較強。另一個評估方式是先看附近有沒有知名品牌進駐,大品牌在做商圈調查與分析一定比一般創業者在做更細,所以可以跟著大品牌走(但也要考慮到競爭問題)。

這部分的市場調查並不代表在這些地方開店就一定會成功,只是找到『相對』成功的要素,確認市場的存在(有市場不見得你做的起來,這是一定要有的認知)。

所以,創業的第一步要先確立的有幾項:

  1. 選擇的業態。
  2. 商圈的選擇(由業態出發去找可開商圈,但不一定在家附近。或者從家附近去研究可行的業態,可以由這兩個方向去選業態與商圈)。
  • 2-1.  商圈的選擇要瞭解消費人口結構與消費力道。
  • 2-2.  方法與注意事項:
    • 到戶政事務所調出當地的人口結構資料。
    • 當地房地產價格也可看出當地人口消費力。
    • 跟著大品牌走(代表有消費力道)。
    • 商辦大樓、職業也影響消費力道。

當商圈選擇完後,接著是找「立地」位置,也就是當你調查完一個地方確認有市場,人口結構可以接受我所提供的商品、服務後,接著要選擇的就是開店的地點。

開店的地點選擇,會有幾個參考點:

  1. 看店地點的「醒目度」,醒目度跟你後續的行銷費用會有所連動。越醒目的店相對視覺行銷上面會佔優勢,不醒目的店要提升曝光相對後續的行銷費用會高,但相對的高醒目往往代表着租金較高,所以要評估的是要把資金花在租金上取得較高醒目度或者事後利用行銷來補足能進度不足的問題(後者要確保自己的行銷能力足夠與夠勤奮的去耕耘商圈)
  2. 人潮:陽面與陰面的選擇,所謂的陽面就是在「營業時段」期間「順向」經過你的店的面就算陽面。例如:早餐店營業時間為早上,那早上「上班」族的上班方向就會是陽面,但同一地段你要經營的是晚餐,那對面「下班」的面向對你來說才是陽面。但人潮不代表錢潮,他只是一個相對指標,大量人潮僅代表可以有較高可能性的「入店率」而已,就跟電子商務的第一個功課是「流量」,但流量不代表「轉換率」,人潮與流量的概念一樣,他的參考因素是『這些人潮與流量是否為你的目標客戶群』,所以不是一昧的去追逐人潮與流量,目標客群設定錯往往人潮再多門市一樣是門可羅雀。
  3. 消費習性:地點的選擇與消費習性有絕對關係,例如你開早餐店或者午餐,早上會出門買早餐的人通常會在家附近買,可能騎車五分鐘可以到達的地方,除非假日有時間才有可能跑很遠去購買,所以平常的消費習性就是「方便」為主,所以就算做的非常有特色,但在上班時間與口味特色間選擇,一般上班族可能會先選擇方便,假日有空才選「特色」,這是消費習性,也攸關你的定位問題。午餐亦然,中午休息時間只有一個小時,但是你開的店離商辦走路需要20分鐘,進去點餐再等15分鐘,走回去還要20分鐘,你覺得這樣上班族會到你的店購買嗎?就算你做的再好吃,行銷在強,但違反消費習性其實就不可能獲得你要的客群生意,這是許多人開店沒有注意到的地方。

今天時間有限,天氣很冷打字打到手快凍僵,先與大家分享一點心得,下一篇我們再繼續吧!

 

★ 延伸閱讀:從創業者到經理人的學習

★ 本文特色圖片來源:pixabay

★ 責任編輯:Vista Cheng

 

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